1. Baromètre des revenus par typologie à Aix-les-Bains
Aix-les-Bains est le plus grand marché de location courte durée du bassin : 1 941 annonces y sont suivies sur douze mois, dont 1 398 actives en juillet 2026. Trois moteurs de demande s’y superposent là où Chambéry n’en a qu’un : le lac du Bourget et sa saison estivale, le thermalisme et ses cures de trois semaines, et les congrès du Centre des congrès André Grosjean.
Voici les revenus annuels bruts que nous retenons pour Aix. Ils sont déduits, et non mesurés directement : la section suivante explique exactement comment, et pourquoi il ne peut pas en aller autrement avec cette source. Le tarif moyen mesuré sur douze mois, lui, est de 74,81 € la nuit pour un logement entier. Le détail du panel figure dans l’observatoire du marché aixois.
Deux mots, une fois pour toutes
| Typologie | Surface | Médiane | 3e quartile | Après commission de 20 % | Annonces mesurées |
|---|---|---|---|---|---|
| Studio | 20–30 m² | 11 000 € / an | 12 800 € / an | 8 800 € à 10 240 € / an | 419 |
| T2 | 40–52 m² | 12 700 € / an | 16 200 € / an | 10 160 € à 12 960 € / an | 1 046 |
| T3 | 60–78 m² | 15 600 € / an | 22 400 € / an | 12 480 € à 17 920 € / an | 312 |
| T4 | 85–110 m² | 17 900 € / an | 28 200 € / an | 14 320 € à 22 560 € / an | 79 |
| Maison / Villa | 110 m² et plus | 23 600 € / an | 37 200 € / an | 18 880 € à 29 760 € / an | Mesurée à Aix |
Si vous additionnez la dernière colonne
La villa aixoise se chiffre — la maison chambérienne, non
Trois conditions bornent ces revenus avant même le marché
2. Pourquoi ce barème est déduit, et non mesuré
En deux phrases, pour qui n’ira pas plus loin : nous n’avons pas pu mesurer Aix directement, parce que la source ne dit pas combien de jours par an chaque logement est resté ouvert à la location. Nous avons donc mesuré Chambéry, où nous avons cette information, et appliqué le même rapport à Aix — ce qui donne des ordres de grandeur fiables, mais pas des mesures.
Le détail ci-dessous intéressera ceux qui veulent vérifier. Cette section n’existe pas dans notre guide chambérien, où les revenus se mesurent directement : elle existe ici parce qu’un chiffre déduit présenté comme une mesure serait un chiffre faux.
Le problème
Le classeur d’Aix ne porte pas la durée d’ouverture annonce par annonce. Impossible d’y isoler, comme à Chambéry, les logements ouverts au moins 270 jours par an. Une médiane calculée sur toutes les annonces actives mêlerait un bien loué à l’année et un bien ouvert trois semaines en août.
Le niveau
On mesure à Chambéry le rapport entre la médiane des logements ouverts à l’année et celle de toutes les annonces actives, typologie par typologie. Il vaut 1,82 en moyenne et varie peu d’une taille à l’autre : il est donc transposable. On l’applique à la médiane mesurée d’Aix.
La forme
Restait à placer le quart supérieur. Première tentative : lui appliquer le même rapport de 1,82. Résultat aberrant — les revenus aixois sont bien plus étalés qu’à Chambéry, quelques villas de bord de lac tirant le haut très loin. Ce rapport-là ne se transpose donc pas. On garde en revanche l’écart entre le quart supérieur et la médiane mesuré à Chambéry : cet écart dépend de la taille du logement, pas du marché — un T3 est plus dispersé qu’un studio, partout.
Ce que ce guide ne publiera pas
Les arrondis vont toujours vers le bas. Pour faire mieux, il faudrait une extraction d’Aix portant la durée d’ouverture par annonce, comme celle de Chambéry : la question est posée à AirDNA, et ce guide sera repris le jour où la réponse arrivera.
3. Du revenu brut à ce qui vous reste
Un barème de marché donne un revenu brut. Ce qui compte pour un propriétaire, c’est ce qu’il en reste une fois notre commission déduite, puis les charges d’exploitation payées. Voici les deux étages sur le T2, la typologie la mieux fournie du relevé aixois avec 1 046 annonces actives. Le loyer, lui, est réglé par le voyageur à la réservation et versé sur votre compte par la plateforme : nous n’encaissons jamais vos fonds.
Le revenu brut déduit (T2 aixois)
Déduit- Médiane : 12 700 € par an
- 3e quartile : 16 200 € par an
- 9e décile : 20 000 € par an — 10 % font mieux, ce n’est donc pas un plafond
- Tarif moyen à la nuit : 74,81 €, tous logements entiers confondus
- Base : 1 046 logements d’une chambre actifs mesurés
- Occupation : non publiée pour Aix, faute d’une mesure sur le bon périmètre
Ce qu’il vous en reste (Chambéry Conciergerie)
Après commission- À la médiane : 10 160 € par an
- Au 3e quartile : 12 960 € par an
- Au 9e décile : 16 000 € par an
- Loyer réglé à la réservation, versement déclenché par Airbnb environ 24 h après l’arrivée (calendriers propres à Booking et Abritel)
- Ménage et blanchisserie payés par les voyageurs, contrôle et état des lieux à chaque séjour
- Restent à votre charge : énergie, eau, internet, assurance, taxe foncière, charges de copropriété et cotisation foncière des entreprises (CFE) — 150 à 350 € / mois ; s’y ajoutent les frais de service prélevés par la plateforme sur votre versement, sans taux unique
Du revenu de marché à ce qui reste dans votre poche
Les cinq étapes sur un T2 aixois, de la médiane au quart supérieur. Aucune n'est masquée, et la dernière est celle que les barèmes ne donnent jamais.
- Revenus de nuitées sur l’année12 700 € à 16 200 €
De la médiane au quart supérieur d’un panel de 1 046 logements de type T2 à Aix-les-Bains, relevé du 18 août 2026. Hors forfait ménage et hors taxe de séjour, qui ne sont pas des revenus.
- Notre commission, 20 %− 2 540 € à − 3 240 €
Facturée le 5 de chaque mois, jamais retenue sur vos loyers : les plateformes vous versent les nuitées directement. Elle couvre l’intégralité de la gestion.
- Après commission10 160 € à 12 960 €
Soit 846 € à 1 080 € par mois. Le forfait ménage n’apparaît pas dans cette chaîne : payé par le voyageur puis refacturé au même montant, il est neutre dans le cas courant — deux exceptions près, qu’une chaîne « sans étape masquée » se doit de nommer : un ménage réalisé avant une annulation, et une réservation directe sans frais de ménage paramétrés.
- Vos charges d’exploitation− 4 200 € à − 1 800 €
Énergie, eau, internet, assurance, taxe foncière, charges de copropriété et cotisation foncière des entreprises (CFE) : 150 à 350 €/mois selon le logement. S’y ajoutent les frais de service prélevés par la plateforme sur votre versement, que cette fourchette ne chiffre pas : ils ne nous reviennent pas et figurent en clair sur chaque relevé Airbnb, Booking ou Abritel. Les bornes se croisent volontairement à la ligne suivante : le résultat le plus bas retient le revenu le plus faible ET les charges les plus lourdes, le plus haut fait l’inverse. C’est l’amplitude réelle, pas une moyenne flatteuse.
- Résultat avant impôt5 960 € à 11 160 €
Reste l’impôt. Deux régimes existent pour la location meublée : le forfait, qui ne taxe qu’une partie de vos recettes, et le régime réel, qui déduit vos charges et l’usure du bien. Le bon choix dépend de votre situation — nous vous orientons, votre expert-comptable tranche.
Revenus déduits et non mesurés : le relevé d'Aix ne porte pas la durée d'ouverture annonce par annonce. La méthode est publiée en section 2. Cette projection est indicative, propre à une typologie moyenne, et ne constitue ni un engagement de revenu ni un conseil fiscal : elle ne se substitue ni à votre expert-comptable ni à l’administration. Refaire le calcul sur votre logement.
Nous ne publions pas de comparaison chiffrée avec un bail nu : l’extraction AirDNA ne porte que sur la courte durée, et aucun loyer de location classique ne peut en être déduit. Vous hésitez plutôt entre gérer vous-même et déléguer ? Le comparatif — temps passé, coût réel, réactivité — figure sur la page Gestion complète.
« Est-ce que je suis capable de faire ça ? »
La question que pose un propriétaire sur deux, et elle mérite une réponse franche : tout ce qui précède décrit un marché, pas une compétence à acquérir. Voici le partage, ligne à ligne.
- Vous remettez un jeu de clés.
- Vous fixez vos prix planchers et vos dates réservées.
- Vous validez toute dépense au-dessus de 150 €.
- Photos, annonce et diffusion sur les trois plateformes.
- Prix ajustés en continu, au-dessus de vos planchers.
- Réponses aux voyageurs 7 j/7, accueil, ménage, linge.
- Contrôle du logement après chaque départ.
Certains propriétaires y prennent goût et le font très bien seuls — c’est un vrai métier, pas un mystère. Si ce n’est pas votre cas, le partage ci-dessus est écrit dans notre contrat, publié en entier avant toute signature, et vous pouvez arrêter avec 30 jours de préavis.
4. Ce qui fait le marché aixois — et ce qu’il coûte
Le parc aixois change de taille avec la saison. L’extraction compte 866 annonces actives en février contre 1 398 en juillet, soit 61 % de plus au pic qu’au creux. C’est la contrepartie directe de revenus plus élevés qu’à Chambéry — une part de la demande est estivale et lacustre, et elle ne se reporte pas sur l’hiver. Le parc progresse par ailleurs de 9,1 % d’annonces actives sur un an : la concurrence entre logements s’y intensifie plus vite qu’à Chambéry.
Trois leviers pèsent particulièrement sur ce marché. Le bord de lac d’abord : c’est le secteur le mieux valorisé de notre simulateur, à +12 % contre +5 % pour le centre thermal et -2 % pour Marlioz. La climatisation réversible ensuite, que notre simulateur retient à +8 % à +12 % de revenu annuel selon la typologie : sur un marché où l’été fait la saison, elle décide un filtre de recherche. Le séjour long enfin, particularité aixoise : une cure thermale dure trois semaines, et un logement configuré pour l’accueillir — durée minimale, forfait semaine, rangement suffisant — remplit des périodes que la nuitée seule laisserait vides.
Ces coefficients de secteur ne sont pas des mesures
5. Aix face à Chambéry, taille par taille
Sur chaque taille de logement, la médiane aixoise est au-dessus de la chambérienne, et l’écart se creuse avec la surface — le bord de lac tirant les grands logements. Le tableau compare des valeurs de nature différente : à gauche des mesures directes, à droite des ordres de grandeur déduits. Il indique un sens, pas un montant à l’euro près.
| Typologie | Chambéry (mesuré) | Aix-les-Bains (déduit) | Écart |
|---|---|---|---|
| Studio | 10 500 € / an | 11 000 € / an | +5 % |
| T2 | 12 200 € / an | 12 700 € / an | +4 % |
| T3 | 14 900 € / an | 15 600 € / an | +5 % |
| T4 | 15 000 € / an | 17 900 € / an | +19 % |
Un écart de revenu n’est pas un écart de rentabilité : à prix d’acquisition plus élevé, un revenu plus élevé peut rendre moins. Ce guide chiffre ce que rapporte un logement, jamais ce que rapporte un investissement — cette seconde question dépend de votre prix d’achat, de votre financement et de votre fiscalité. Le détail des deux marchés figure dans l’observatoire aixois et l’observatoire chambérien.