Fiscalité LMNP à Chambéry : comprendre avant de choisir votre régime.

Au régime réel, oui : nos honoraires sont une charge d’exploitation, déductible de votre résultat imposable au même titre que la taxe foncière ou les intérêts d’emprunt. Au micro-BIC, non : l’abattement forfaitaire remplace toutes vos charges réelles, commission comprise. C’est l’un des points qui font pencher l’arbitrage, et il se chiffre sur vos propres montants.

Le régime réel impose une déclaration annuelle de résultat — la liasse fiscale 2031 / 2033 — et donc un minimum d’outillage ou d’accompagnement. Le logiciel LMNP.ai est proposé à 249 € / an ; en tant que propriétaire accompagné par la conciergerie, vous bénéficiez de 25 % de remise, soit 186,75 € / an. Autant le dire tout de suite — LMNP.ai est une société partenaire, détenue par Quentin Hagnéré, qui intervient à nos côtés sur l’administratif et la technique. Vous orienter vers ce logiciel n’est donc pas un conseil désintéressé. Passer par un cabinet d’expertise comptable coûte davantage, selon le nombre de biens et la complexité du dossier : demandez-lui un devis avant d’arbitrer, ce coût entre dans la comparaison avec le micro-BIC.

Sous le seuil de recettes, le micro-BIC s’applique de plein droit : le régime réel est une option, à formuler auprès de votre service des impôts des entreprises. Elle vaut un an et se reconduit tacitement tant que vous n’y renoncez pas. Les délais d’option et de renonciation ont été modifiés plusieurs fois ces dernières années : faites confirmer la date limite applicable à votre situation par votre expert-comptable avant de vous engager, l’erreur de calendrier se paie d’une année entière au mauvais régime.

Au régime réel, le déficit d’exploitation — hors amortissements — s’impute sur vos autres revenus de location meublée non professionnelle, et se reporte pendant dix ans s’il n’est pas absorbé. Il ne s’impute pas sur votre revenu global. Les amortissements, eux, ne peuvent pas créer de déficit : la fraction non déduite une année est reportable sans limite de durée, mais plafonnée par l’article 39 C du CGI. C’est ce mécanisme qui explique qu’un résultat imposable reste souvent très bas plusieurs années de suite — sans que cela constitue une promesse : tout dépend de la valeur amortissable et du niveau de vos loyers.

Oui, dans la plupart des cas : la location meublée est une activité professionnelle au sens de la cotisation foncière des entreprises. L’année de création de l’activité en est exonérée, ce qui explique la mauvaise surprise fréquente de la deuxième année. Le montant dépend de la commune et d’une base minimum fixée localement. Votre avis de CFE arrive à l’automne : prévoyez-le dans votre trésorerie plutôt que de le découvrir.

Deux conditions cumulatives : plus de 23 000 € de recettes annuelles de location meublée, et des recettes supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal. Les deux sont nécessaires — beaucoup de propriétaires dépassent le premier seuil sans jamais basculer. En LMP, les prélèvements sociaux de 17,2 % cèdent la place aux cotisations sociales des travailleurs indépendants, et le régime des plus-values change. Le calcul se fait au niveau du foyer, pas du bien : c’est un point à revoir chaque année avec votre comptable.

Non. Pour les réservations payées en ligne, Airbnb, Booking.com et Abritel collectent la taxe de séjour auprès du voyageur et la reversent directement à la collectivité : elle ne transite pas par vous et ne constitue pas une recette. Elle sort également de la base de notre commission, qui s’applique au prix des nuitées hors taxe de séjour, hors forfait ménage et hors frais de service de la plateforme. En revanche, une réservation encaissée en direct vous laisse la collecte et le reversement à faire.

La location meublée est exonérée de TVA, sauf lorsqu’elle s’accompagne d’une offre para-hôtelière : au moins trois des quatre services de l’article 261 D, 4°-b du CGI — petit-déjeuner, nettoyage régulier en cours de séjour, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle. Le décompte dépend de ce qui est réellement fourni, et de la formule que vous retenez : nous vous décrivons précisément nos prestations, et c’est votre comptable qui qualifie la situation. Basculer en para-hôtellerie change à la fois la TVA et le régime des plus-values.

Le classement vaut sur deux plans : il rassure les voyageurs, et il fait passer l’abattement du micro-BIC de 30 % à 50 % au titre de la loi Le Meur. La visite est réalisée par un organisme accrédité Cofrac, qui facture sa propre prestation ; le classement est ensuite prononcé pour cinq ans. Nous constituons le dossier et vous accompagnons jusqu’à la visite pour 190 €, le tarif de l’organisme vous étant communiqué avant tout engagement.

Toute nouvelle activité de location meublée doit être déclarée sur le Guichet Unique de l’INPI, par le formulaire P0i, dans les 15 jours suivant le début de l’activité. La formalité est gratuite et nous vous guidons pas à pas. Attention : c’est une démarche fiscale, distincte de la déclaration en mairie. Votre meublé doit aussi faire l’objet d’une déclaration préalable en mairie, qui lui donne son numéro à treize chiffres, avant toute mise en ligne — deux obligations différentes, que l’on confond souvent.

Depuis la loi de finances 2025 (article 84), les amortissements du bâti déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de votre plus-value, pour toute cession à compter du 15 février 2025 — y compris pour les amortissements pratiqués les années précédentes. L’économie d’impôt réalisée pendant l’exploitation est donc en partie reprise à la revente. Les amortissements de mobilier ne sont pas concernés, et les résidences services en sont exonérées. Le chiffrage de votre plus-value relève de votre notaire et de votre expert-comptable ; l’horizon pendant lequel vous comptez garder le bien pèse autant que votre imposition annuelle.

LMNP.ai est une société partenaire, détenue par Quentin Hagnéré, qui intervient à nos côtés sur l’administratif et la technique. Le logiciel calcule vos amortissements et prépare votre liasse fiscale 2031 / 2033, la déclaration annuelle de résultat du régime réel. Vous pouvez l’utiliser seul, ou passer par un cabinet d’expertise comptable, qui visera les liasses, avec une lettre de mission signée directement entre vous et lui : c’est lui qui valide votre régime et engage sa responsabilité, pas nous.